Контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления

« В помощь собственнику

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В Приморском крае таким органом является государственная жилищная инспекция Приморского края.

Помимо указанного государственного органа контролировать соблюдение правил содержания общего имущества (помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также оборудования и конструкции, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства) вправе сами собственники помещений многоквартирного дома, которые обладают правом общей долевой собственности на это имущество. Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками посредством избрания одного из способов управления многоквартирным домом:

с последующей реализацией этого способа за счет заключения договоров управления с управляющей компанией или договоров обслуживания с обслуживающими жилищный фонд организациями.

Самым распространенным способом управления многоквартирным домом в настоящий момент времени является управление управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Поскольку условия договора управления определяются на основании решения общего собрания собственников, то и порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей организации устанавливают сами собственники, а управляющая организация, принимая предложение собственников по заключению договора управления, обязана этот порядок соблюдать, содействуя собственникам в осуществлении контроля. Роль договора управления как инструмента, обеспечивающего собственникам право контролировать управляющую домом компанию, таким образом, трудно переоценить.

К сожалению, очень часто собрания собственников (формально инициированные кем-то из собственников) фактически собираются по инициативе и проводятся под контролем управляющей компании, которая планирует в дальнейшем осуществлять управление этим многоквартирным домом. Соответственно и условия договора, за которые предлагается голосовать собственникам, сформулированы таким образом, чтобы обеспечивать интересы управляющей компании. Нередко результаты голосований фальсифицируются. Не предприняв достаточных шагов к тому, чтобы принять участие в голосовании и составить договор управления на выгодных себе условиях собственники остаются "безоружными" перед лицом управляющей компании, которая ограничивает всю отчетность перед собственниками установленным Жилищным кодексом минимумом - ежегодным отчетом о выполнении договора управления. Да и сами эти отчеты в условиях отсутствия в законе требований к их составу зачастую превращаются в пустую бумагу.

Нужно помнить, что обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Эту плату собственник обязан вносить управляющей организации вне зависимости от наличия у него договора с этой управляющей организацией, а также вне зависимости от того участвовал собственник в общем собрании, выбравшем способ управления, и определившем условия договора, или нет, поскольку решения общих собраний собственников обязательны для всех собственников. Получается, что не принимая участие в решении вопросов управления своим домом, собственник получает только обязанности, но не получает корреспондирующих этим обязанностям прав.

Между тем, закон позволяет сформулировать условия договора управления таким образом, чтобы иметь право в любой момент интересоваться качеством производства работ, связанных с ремонтом дома, привлекать к приемке этих работ независимый от управляющей компании и ее подрядчиков технический надзор, требовать своевременного перерасчета платежей в случае снижения качества оказания услуг или перерывов в оказании услуг, получать отчеты об исполнении договора с нужной периодичностью и в информативной форме, определить порядок расторжения договора управления в случае невыполнения управляющей компанией условий договора.

Собственники, не вполне ориентирующиеся в жилищном законодательстве, часто обращаются в администрацию города с жалобами на свои управляющие компании, которые не надлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. Однако администрация города не является органом, который в соответствии с законом вправе осуществлять контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, либо иным образом контролировать выполнение управляющими компаниями договоров управления. В своих отношениях с управляющими компаниями администрация не обладает большим по сравнению со всеми другими собственниками объемом прав. Во многих многоквартирных домах администрация не имеет квартир в собственности и, таким образом, не имеет никаких полномочий в отношениях с управляющими компаниями. Единственный способ привлечь знания, силы, средства и возможности администрации на стороне собственников в их взаимоотношениях с управляющими компаниями это включить соответствующие условия в договор управления многоквартирным домом.

Администрация города Владивостока готова помочь собственникам жилых помещений сформулировать условия договоров управления с тем, чтобы они соответствовали закону и интересам собственников. Администрация города является одним из собственников в большинстве многоквартирных домов города, но практически везде доля в праве общей собственности и, соответственно, количество голосов которым обладает администрация, недостаточно для принятия соответствующих решений. Собственники должны своими голосами поддержать администрацию с тем, чтобы дать ей возможность контролировать управляющие компании в соответствии с установленными договором управления условиями.

Примерный вариант договора, учитывающий интересы собственников и дающий возможность администрации города осуществлять контроль за действиями управляющей компании, разработан администрацией города:

Каждый из собственников может самостоятельно решить, насколько этот проект договора учитывает его интересы, и при проведении общих собраний собственников голосовать за использование этого проекта при заключении договора с управляющими компаниями.

Администрация города Владивостока готова разъяснять свою позицию в отношении предложенных инициаторами собраний собственников условий договора. Сотрудники администрации, наделенные соответствующими полномочиями, принимают участие в собраниях собственников, голосуя за или против тех или иных вариантов решения вопросов повестки дня руководствуясь интересами собственников и нанимателей муниципальных квартир, а не интересами конкретных управляющих организаций. Поэтому собственники, которые затрудняются в самостоятельном принятии решения по предложенным вопросам, могут поддержать администрацию, голосуя аналогично.

Только занимая активную позицию, участвуя в собраниях и голосуя за условия договора управления, соответствующие целям надлежащего содержания общего имущества, собственники могут использовать все возможности контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Управление содержания жилищного фонда (УСЖФ)
администрации города Владивостока

Версия файла: